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datest® Datenbank | Eigentumswohnungen (ETW) nach Baujahrklasse
datest® Datenbank | Einfamilienhäuser (EFH) nach Baujahrklasse
Eigentumswohnungen (ETW) Quelle: datest® Datenbank Angebotspreise in EURO (€)
Bundesland Mean 2018 Median 2018 Mean 2019 Median 2019
Baden-Württemberg 261.891 229.000 289.277 249.000
Bayern 383.519 296.000 411.488 319.000
Berlin 417.951 290.000 462.874 328.000
Brandenburg 235.256 175.000 247.657 185.000
Bremen 186.288 146.250 195.589 155.500
Hamburg 492.197 343.060 551.353 378.000
Hessen 310.476 245.000 349.700 269.999
Mecklenburg-Vorpommern 234.742 185.851 243.347 199.000
Niedersachsen 191.016 159.000 204.137 169.000
Nordrhein-Westfalen 207.413 159.000 219.111 168.000
Rheinland-Pfalz 211.105 185.000 227.257 199.000
Saarland 156.604 135.000 161.547 129.000
Sachsen 173.830 109.000 170.036 111.974
Sachsen-Anhalt 114.923 74.755 109.856 72.000
Schleswig-Holstein 222.829 179.000 251.968 197.000
Thüringen 147.375 95.000 128.153 82.000
Einfamilienhäuser (EFH) Quelle: datest® Datenbank Angebotspreise in EURO (€)
Bundesland Mean 2018 Median 2018 Mean 2019 Median 2019
Baden-Württemberg 474.837 400.000 537.770 450.000
Bayern 598.466 440.000 667.097 499.000
Berlin 765.985 502.060 858.751 595.000
Brandenburg 310.413 265.228 363.358 299.498
Bremen 326.686 270.100 354.434 298.000
Hamburg 724.319 549.000 824.863 596.403
Hessen 468.934 369.000 517.543 405.000
Mecklenburg-Vorpommern 279.745 210.000 309.978 245.000
Niedersachsen 287.302 258.000 317.831 279.000
Nordrhein-Westfalen 376.850 315.000 422.071 349.000
Rheinland-Pfalz 285.582 256.270 314.831 279.200
Saarland 222.428 190.000 239.705 199.000
Sachsen 245.451 199.259 265.414 218.500
Sachsen-Anhalt 202.466 195.000 186.710 165.000
Schleswig-Holstein 361.701 295.000 415.453 329.000
Thüringen 218.270 185.000 214.168 180.000

Immobilienbewertung - Immobilienerwerb [1]

[1] Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist durch die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie und dem Baugesetzbuch normiert. Im ersten Schritt ist der Typus der zu bewertenden baulichen Anlagen (Nutzung, Bauweise, Geschossigkeit, Unterkellerung, Dachform, Ausstattung, Unterhaltungszustand etc.) und deren Nutz- und Bruttogrundfläche festzustellen. Die verschiedenen Gebäudetypen werden u. a. in den Normalherstellungskosten (NHK) 2000 bzw. NHK 2010 definiert, ergänzend auch die Baukosteninformationen der Architektenkammern. Aufgrund des zugeordneten Gebäudetyps ist ein Wert aus der vorgeschlagenen Preisspanne angemessen zu wählen. Weiterhin muss durch Indexierung die Veränderung der Baukosten zwischen Stichtag bzw. Zeitpunkt der Ableitung der Vergleichskosten und dem Bewertungsstichtag vorgenommen werden (siehe Zahlenreihen Statistisches Bundesamt).

[2] Ertragswertverfahren
In Deutschland vorherrschend ist das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) [bis 30. Juni 2010: Wertermittlungsverordnung (§§ 15 bis 20)] und den Wertermittlungsrichtlinien beschriebene Ertragswertverfahren. Eine Besonderheit ist die Aufspaltung in die Bewertung von Grund und Boden einerseits sowie in die Bewertung des Gebäudes andererseits. Die Ertragsansätze sind einerseits dauerhaft und andererseits endlich (angenommene Restnutzungsdauer). Zunächst wird der Wert des Grund und Boden ermittelt, was im Vergleichswertverfahren erfolgt, wobei wertbeeinflussende Umstände wie z. B. dingliche Rechte angemessen zu berücksichtigen sind. Anschließend wird über die Größe, Qualität, Ausstattung, Marktgängigkeit etc. der Mietflächen eine dauerhaft zu erzielende Miete ermittelt. Soweit die aktuelle Miete darüber oder darunter liegt, kann dies durch (zu kapitalisierende) Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Die jährlich erzielbare Summe aller Erträge ergibt den Jahresrohertrag. Hiervon abzuziehen ist der nicht auf den Mieter umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (uneinbringliche Mietrückstände im Sinne von Forderungsverlusten, dauerhafter Leerstand ist an anderer Stelle wie z. B. dem Rohertrag oder als Risikozuschlag beim Liegenschaftszinssatz (LZ) abzubilden). Es ergibt sich der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss.

[3] Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

[1] (Sachwertverfahren) Quelle Autoren
[2] (Ertragswertverfahren) Quelle Autoren
[3] (Vergleichswertverfahren) Quelle Autoren

Copyright siehe "[1] Quelle & Rechte der Beiträge"

7.1 Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken
7.1.1 Konsensprinzip / Eintragungsgrundsatz

Siehe hierzu: §§ 873, 925 BGB
Die Begründung eines Rechtes an einem Grundstück sowie jede Rechtsänderung erfordert:
Einigung zwischen Berechtigtem und dem anderen Teil (Konsens)
Eintragung in das Grundbuch.
Die Eintragung ist entbehrlich, wenn der Berechtigte dem Begünstigten eine Eintragungsbewilligung in notarieller Form ausgehändigt hat.
Berechtigter für die Einigung mit dem anderen Teil ist:

a) der Rechtsinhaber
z.B. der Eigentümer, der Gläubiger oder der Inhaber eines Rechts in Abt. II

b) der Inhaber der Verfügungsbefugnis über ein fremdes Recht, wenn dem Rechtsinhaber die Verfügungsmacht entzogen und einem Verwalter übertragen worden ist wie z.B. Konkursverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker.
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber wird als Auflassung bezeichnet. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien vor einem Notar oder einer sonstigen zuständigen Stelle (z.B. Gericht, Konsularbeamte) erklärt werden.
Durch die Formulierung „gleichzeitige Anwesenheit“ wird nicht persönliche Anwesenheit der Parteien gefordert. Die Auflassung kann auch erklärt werden:
durch einen bevollmächtigten Vertreter (wobei die Vollmacht notariell beglaubigt sein muss)
durch einen vollmachtlosen Vertreter
durch einen Nichtberechtigten.
Die Erklärung durch einen vollmachtlosen Vertreter oder durch einen Nichtberechtigten bedarf zu ihrer Wirksamkeit der nachträglichen Genehmigung durch den Berechtigten in der Form des § 29 GBO, also durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde.
Eine Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erklärt werden; gemäß § 925 Abs. 2 BGB ist eine solche Auflassung unwirksam. In der Praxis wird dies häufig übersehen (z.B. Widerrufsvorbehalt bei einem Prozessvergleich, in welchem eine Auflassung erklärt ist). Der Grund für diese strenge Regelung ist darin zu sehen, dass das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse richtig darstellen muss und deswegen die Eintragung eines Eigentumswechsels nicht mit der geringsten Rechtsunsicherheit behaftet sein darf.

7.1.2 Rangverhältnis mehrerer Rechte

Siehe hierzu: §§ 879, 880 BGB
Es kommt darauf an:

a) Sind die mehreren Rechte nur in Abt. II oder nur in Abt. III eingetragen, so richtet sich ihre Reihenfolge ausschließlich nach der laufenden Nummer (1 vor 2, 2 vor 3 usw.). Es spielt in diesem Fall keine Rolle, wenn mehrere Rechte am gleichen Tag eingetragen sind.

b) Weisen Abt. II und Abt. III Eintragungen auf, so ist das Datum der Eintragung (nicht das Datum der Bewilligung) maßgeblich: das früher eingetragene Recht hat Rang vor dem später eingetragenen. Ist ein Recht in Abt. II am gleichen Tag eingetragen wie ein Recht in Abt. III, so haben diese beiden

Rechte Gleichrang.
Das Rangverhältnis kann auch noch geändert werden, wenn die einzelnen Rechte bereits in das Grundbuch eingetragen sind (§ 880 Abs. 1 BGB). Dazu ist die Einigung zwischen dem vortretenden und dem zurücktretenden Berechtigten und die Eintragung der Rangänderung in das Grundbuch erforderlich (§ 880 Abs. 2 BGB). Der Rangrücktritt (Vorrangeinräumung) muss also immer im Grundbuch verlautbart werden.
Sogenannte „Zwischenrechte“ dürfen von der Rangänderung weder einen Vorteil noch einen Nachteil haben (§ 880 Abs. 5 BGB), d.h. es darf ihnen nach der Rangänderung nicht mehr und nicht weniger im Rang vorgehen als davor.
Das Rangverhältnis der einzelnen Rechte ist von entscheidender Bedeutung, wenn die Zwangsvollstreckung in das Grundstück erfolgt, also in der Zwangsversteigerung und in der Zwangsverwaltung:
- Der Versteigerungserlös bzw. die Einnahmen aus der Zwangsverwaltung werden nicht etwa anteilig nach dem zahlenmäßigen Verhältnis der Rechte verteilt, sondern nach der Rangfolge der Rechte. Es hängt also vom Rang eines Rechts ab, ob sein Inhaber Zuteilung erhält oder ob er leer ausgeht.
Beispiel:
(der Einfachheit halber wird angenommen, dass alle Grundschulden voll valutiert sind; Zinsen werden nicht berücksichtigt).
Abteilung II des Grundbuchs enthält lediglich den Zwangsversteigerungsvermerk. Abteilung III enthält folgende Eintragungen:
Lfd. Nr. 1 Grundschuld 300 000,00 EUR
Lfd. Nr. 2 Grundschuld 200 000,00 EUR
Lfd. Nr. 3 Grundschuld 100 000,00 EUR
Versteigerungserlös: 400 000,00 EUR
Der Versteigerungserlös von 400 000,00 EUR wird nun nicht etwa im Verhältnis 3:2:1 auf alle drei Grundschuldgläubiger verteilt, sondern es werden auf das Recht III/1 300 000,00 EUR zugeteilt, der Gläubiger III/2 erhält den nach Vorwegabzug der Verfahrenskosten verbleibenden Restbetrag, Gläubiger III/3 fällt aus.
- Nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes erlöschen durch den Zuschlag:
das Recht des betreibenden Gläubigers
alle Rechte, die dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang gleichstehen oder nachgehen.
Es hängt also von der Rangstelle eines Rechts ab, ob es nach der Zwangsversteigerung fortbesteht und vom Ersteher (= Erwerber, also dem Meistbietenden, dem der Zuschlag erteilt wurde) übernommen werden muss.
Beispiel:
Rangfolge Fall 1
Abt. II Nr. 1 Wohnrecht
Abt. III Nr. 1 Grundschuld (betreibt Versteigerung)
Abt. III Nr. 2 Grundschuld
Rangfolge Fall 2
Abt. III Nr. 1 Grundschuld (betreibt Versteigerung)
Abt. II Nr. 1 Wohnrecht
Abt. III Nr. 2 Grundschuld
Im Fall 1 hat das Wohnrecht Rang vor der Grundschuld, aus der die Versteigerung betrieben wird. Es erlischt also durch Zuschlag nicht, sondern bleibt bestehen und muss vom Ersteher übernommen werden, d.h. der Ersteher muss es dulden, dass der Berechtigte des Wohnrechts weiterhin in denjenigen Räumen wohnt, auf die sich das Wohnrecht bezieht. Dies kann wiederum dazu fuhren, dass sich in der Versteigerung überhaupt kein Bieter findet.
Im Fall 2 hat das Wohnrecht Rang nach der Grundschuld, aus der die Versteigerung betrieben wird. Es erlischt durch den Zuschlag. Der Ersteher kann verlangen und wird dies in der Regel auch tun dass der bisherige Berechtigte des Wohnrechts das Anwesen räumt.

7.1.3 Vormerkung

Siehe hierzu bitte: § 883 BGB
Zur Sicherung eines bestimmten Rechts oder zur Wahrung einer bestimmten Rangstelle kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Hat nach der Eintragung der Vormerkung ein Dritter ein Recht an dem Grundstück erworben, durch welches der gesicherte Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt wird, so kann der Vormerkungsberechtigte von dem Dritten die Zustimmung zu der Eintragung (z.B. des Vormerkungsberechtigten als neuen Eigentümer) oder zu der Löschung (z.B. eines inzwischen eingetragenen Grundpfandrechts oder des inzwischen als Eigentümer eingetragenen Dritten) verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist (§ 888 Abs. 1 BGB).
Die Vormerkung wird grundsätzlich in der Abteilung eingetragen, in der die endgültige Eintragung zu stehen kommt. Wenn sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert (Auflassungsvormerkung), wird sie in Abteilung II eingetragen. Wenn das vorgemerkte Recht selbst dann schließlich eingetragen wird, erhält es die Rangstelle der Vormerkung.
Sonderfall: Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung dient zur dinglichen Absicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.
In der Praxis liegt des Öfteren ein erheblicher Zeitraum zwischen dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages und der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch. Während dieser Zeit kann der Verkäufer immer noch zum Nachteil des Erwerbers wirksam über das Grundstück verfügen, es z.B. mit Grundpfandrechten belasten oder es an weitere Personen „verkaufen“. Deshalb kann der Anspruch des Erwerbers auf Verschaffung des Eigentums im Grundbuch durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert werden.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen (das Datum der Auflassung in Abt. I).
Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung geht das Eigentum am Grundstück noch nicht auf den Erwerber über; dies ist erst dann der Fall, wenn der Erwerber als neuer Eigentümer in Abt. I eingetragen worden ist.

7.1.4 Aufhebung eines Rechtes

Zur Aufhebung eines Rechtes an einem Grundstück ist die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich.
Die Aufgabeerklärung des Berechtigten (in der Regel die Löschungsbewilligung) muss notariell beglaubigt sein (Ausnahme: sog. „siegelführende“ Berechtigte, z.B. Sparkassen).

7.2 Einzelne Rechte am Grundstück (Eintragungen in Abt. II)
7.2.1 Grunddienstbarkeit

Siehe dazu § 1018 BGB
Berechtigter der Grunddienstbarkeit ist nicht eine bestimmte, im Grundbuch namentlich genannte Person, sondern der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks.
Als Inhalt des Rechts kann das dienende Grundstück in der Weise belastet werden, dass entweder:

a) der Berechtigte das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf (z.B. Geh und Fahrtrecht) oder dass
b) auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z.B. Verbot, gewisse Gewerbearten auszuüben; Verbot, gewisse Tierarten zu halten; Baubeschränkung) oder dass
c) die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum am dienenden Grundstück dem herrschenden Grundstück gegenüber an sich ergibt sog. „vereinbartes Nachbarrecht“: an sich erlaubte Einwirkung auf das herrschende Grundstück sind zu unterlassen (z.B. Fensterrecht) bzw. an sich unzulässige Einwirkungen (z.B. Immissionen) vom herrschenden Grundstück sind zu dulden.

7.2.2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Siehe hierzu: § 1090 BGB
Berechtigter der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist eine bestimmte, im Grundbuch namentlich bezeichnete, natürliche oder juristische Person.
Gegenstand der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit kann jede Berechtigung bzw. jede Verpflichtung sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann.
Eine besondere Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnrecht (§ 1093 BGB). Es belastet das ganze Grundstück, ist in der Ausübung aber auf ein Gebäude oder einen Gebäudeteil beschränkt. Wenn das Wohnrecht nicht an allen Räumen des Gebäudes ausgeübt werden soll, müssen diejenigen Räume, die unter Ausschluss jeder Mitbenutzung des Eigentümers dem Berechtigten zum Wohnen dienen sollen, in der Bewilligung genau beschrieben sein.
Der Einfluss einer Dienstbarkeit auf die Beleihung eines Grundstücks kann ganz verschieden sein. Eine generelle Beurteilung ist nicht möglich, entscheidend ist der konkrete Inhalt des Rechts. Danach ist die Dienstbarkeit im Einzelfall entweder:
wertneutral (z.B. die meisten Wegerechte),wertmindernd (z.B. Baubeschränkung) oder beleihungsfeindlich (z.B. Bauverbot, Wohnrecht).

7.2.3 Nießbrauch
Siehe hierzu: §§ 1030 ff. BGB Ein Nießbrauch kann bestellt werden:
an beweglichen und unbeweglichen Sachen, also auch an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten,
an übertragbaren Rechten, also z.B. an Forderungen, an Wertpapieren,
an einem Vermögen.
Nießbrauch ist das nicht übertragbare und unvererbliche dingliche Recht, sämtliche Nutzungen des belasteten Gegenstandes zu ziehen. Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden.
Der Nießbraucher ist zum Besitz der Sache berechtigt (§ 1036 BGB). Bei einem Nießbrauch an einem Grundstück kann also der Nießbraucher das Grundstück in Besitz nehmen; er darf es vermieten, verpachten und sonstige nach den Regeln ordnungsmäßiger Wirtschaft möglichen Nutzungen ziehen.
Ein Verfügungsrecht über das Grundstück selbst hat er nicht, insbesondere hat er die bisherige wirtschaftliche Bestimmung aufrechtzuerhalten; er ist nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
Der Nießbraucher hat die Kosten für den laufenden Unterhalt des Grundstücks zu übernehmen (§ 1041 BGB) und die öffentlichen Lasten zu tragen (§ 1047 BGB). Nimmt er erforderliche Maßnahmen der Instandhaltung / Instandsetzung nicht selbst vor, hat er dem Eigentümer die Vornahme zu gestatten.
Der Nießbrauch macht im Allgemeinen ein Grundstück unverwertbar, weil er den Käufer oder Ersteher völlig von der Nutzung des Grundstücks ausschließt. Er wirkt also beleihungsfeindlich.

7.2.4 Dingliches Vorkaufsrecht
Siehe hierzu bitte: §§ 1094 ff. BGB
Das dingliche Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten die Befugnis, in einen vom Grundstückseigentümer mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag zu den Bedingungen einzutreten, die der Eigentümer mit dem Dritten vereinbart hat. Es kann für einen Verkaufsfall, für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.
Berechtigter kann sein:
eine bestimmte natürliche oder juristische Person
der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks.
Das eingetragene Vorkaufsrecht wirkt wie eine Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs (§ 1098 Abs. 2 BGB).

7.2.5 Reallast
Siehe hierzu: § 1105 BGB
Bei der Reallast sind an den Berechtigten regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten; auch ein grundstücksgleiches Recht kann mit einer Reallast belastet werden.
Berechtigter kann sowohl jede natürliche oder juristische Person sein als auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks.
Die Leistungen können bestehen in:
Geld (Geldrente)
Naturalien (Lieferungen von Nahrungsmitteln, Grundstückserzeugnissen etc.)
Handlung (Pflege im Alter und bei Krankheit, Unterhaltung eines Gebäudes etc.).

Sonderfall Altenteil
Das Altenteil (Leibgedinge) ist im Gesetz nicht besonders geregelt. Es ist der vertragsmäßig zugesicherte oder durch letztwillige Verfügung zugewendete Inbegriff von dinglich gesicherten Nutzungen und Leistungen zum Zwecke der persönlichen Versorgung des Berechtigten. In der Praxis (insbesondere bei Übergabeverträgen) verbindet das Altenteil zumeist eine Reallast (Lieferung von Lebensmitteln, Geld, Kleidung etc., Pflegeleistungen usw.) mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Wohnrecht).
Besonders in der Erscheinungsform als Altenteil kann die Reallast eine sehr einschneidende Belastung des Grundstücks darstellen; in der Beleihungspraxis wirkt sie sich somit jedenfalls wertmindernd, u.U. auch beleihungsfeindlich aus.

7.3 Grundpfandrechte

Vorbemerkung

Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte. Sie geben dem Gläubiger das Recht, das belastete Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung—also durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung auch gegen den Willen des Eigentümers zur Veräußerung zu bringen.
Damit bilden sie die Grundlage der Kreditsicherung beim Grundstückserwerb und in der Baufinanzierung. Wegen dieser herausragenden Bedeutung werden sie nicht, wie die übrigen Grundstücksbelastungen, in Abteilung II eingetragen, sondern es wird für sie eine eigene die dritte—Abteilung im Grundbuch eröffnet.
Grundpfandrechte sind die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Die Rentenschuld wurde von der Praxis niemals angenommen; man kann wie der Verfasser etliche tausend Grundbuchauszüge bearbeitet haben, ohne jemals auf eine Rentenschuld gestoßen zu sein. Die Hypothek, ursprünglich einmal d i e dingliche Kreditsicherheit überhaupt, ist seit geraumer Zeit in der Beleihungspraxis nahezu vollständig von der Grundschuld verdrängt.
Zur Grundschuld enthält das BGB nur einige wenige Bestimmungen; im Übrigen verweist es auf die Vorschriften über die Hypothek. Damit ist die Beschäftigung mit dem Recht der Hypothek auch heute noch unerlässlich.
Bürgerliches Gesetzbuch
Achter Abschnitt. Hypothek. Grundschuld. Rentenschuld Erster Titel. Hypothek
§ 1113. [Begriff]

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Hypothek).
(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.
§ 1114. [Belastung eines Bruchteils]
Ein Bruchteil eines Grundstücks kann [...] mit einer Hypothek nur belastet werden, wenn er in dem Anteil eines Miteigentümers besteht.
§ 1115. [Grundbucheintragung]

(1) Bei der Eintragung der Hypothek müssen der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden; im Übrigen kann zur Bezeichnung der Forderung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.
(2) Bei der Eintragung der Hypothek für ein Darlehen einer Kreditanstalt, deren Satzung von der zuständigen Behörde öffentlich bekannt gemacht worden ist, genügt zur Bezeichnung der außer den Zinsen satzungsgemäß zu entrichtenden Nebenleistungen die Bezugnahme auf die Satzung.
§ 1116. [Brief und Buchhypothek]

(1) Über die Hypothek wird ein Hypothekenbrief erteilt.
(2) Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden. Die Ausschließung kann auch nachträglich erfolgen. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Vorschriften des § 873 Abs. 2 und der §§ 876, 878 finden entsprechende Anwendung.
(3) Die Ausschließung der Erteilung des Briefes kann aufgehoben werden; die Aufhebung erfolgt in gleicher Weise wie die Ausschließung.
§ 1117. [Erwerb der Briefhypothek]

(1) Der Gläubiger erwirbt, sofern nicht die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen ist, die Hypothek erst, wenn ihm der Brief vom Eigentümer des Grundstücks übergeben wird. Auf die Übergabe finden die Vorschriften des § 929 Satz 2 und der §§ 930, 931 Anwendung.
(2) Die Übergabe des Briefes kann durch die Vereinbarung ersetzt werden, dass der Gläubiger berechtigt sein soll, sich den Brief von dem Grundbuchamt aushändigen zu lassen.
(3) Ist der Gläubiger im Besitze des Briefes, so wird vermutet, dass die Übergabe erfolgt sei. § 1118. [Haftung für Nebenforderungen]
Kraft der Hypothek haftet das Grundstück auch für die gesetzlichen Zinsen der Forderung sowie für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstücke bezweckenden Rechtsverfolgung.
§ 1120. [Erstreckung auf Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör]
Die Hypothek erstreckt sich auf die von dem Grundstücke getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht mit der Trennung nach den §§ 954 bis 957 in das Eigentum eines anderen als des Eigentümers oder des Eigenbesitzers des Grundstücks gelangt sind, sowie auf das Zubehör des Grundstücks mit Ausnahme der Zubehörstücke, welche nicht in das Eigentum des Eigentümers des Grundstücks gelangt sind.
§ 1121. [Enthaftung durch Veräußerung und Entfernung]

(1) Erzeugnisse und sonstige Bestandteile des Grundstücks sowie Zubehörstücke werden von der Haftung frei, wenn sie veräußert und von dem Grundstück entfernt werden, bevor sie zugunsten des Gläubigers in Beschlag genommen worden sind.
(2) Erfolgt die Veräußerung vor der Entfernung, so kann sich der Erwerber dem Gläubiger gegenüber nicht darauf berufen, dass er in Ansehung der Hypothek in gutem Glauben gewesen sei. Entfernt der Erwerber die Sache von dem Grundstücke, so ist eine vor der Entfernung erfolgte Beschlagnahmung ihm gegenüber nur wirksam, wenn er bei der Entfernung in Ansehung der Beschlagnahme nicht in gutem Glauben ist.
§ 1122. [Enthaftung ohne Veräußerung]

(1) Sind die Erzeugnisse oder Bestandteile innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft von dem Grundstücke getrennt worden, so erlischt ihre Haftung auch ohne Veräußerung, wenn sie vor der Beschlagnahme von dem Grundstück entfernt werden, es sei denn, dass die Entfernung zu einem vorübergehenden Zwecke erfolgt.
§ 1123. [Erstreckung der Haftung auf Miet- oder Pachtzinsforderung]

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtzinsforderung.
(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritte der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist der Miet- oder Pachtzins im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf den Miet- oder Pachtzins für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.
§ 1127. [Erstreckung auf die Versicherungsforderung]

(1) Sind Gegenstände, die der Hypothek unterliegen, für den Eigentümer oder den Eigenbesitzer des Grundstücks unter Versicherung gebracht, so erstreckt sich die Hypothek auf die Forderung gegen den Versicherer.
(2) Die Haftung der Forderung gegen den Versicherer erlischt, wenn der versicherte Gegenstand wiederhergestellt oder Ersatz für ihn beschafft ist.
§ 1128. [Gebäudeversicherung]

(1) Ist ein Gebäude versichert, so kann der Versicherer die Versicherungssumme mit Wirkung gegen den Hypothekengläubiger an den Versicherten erst zahlen, wenn er oder der Versicherte den Eintritt des Schadens dem Hypothekengläubiger angezeigt hat und seit dem Empfange der Anzeige ein Monat verstrichen ist. Der Hypothekengläubiger kann bis zum Ablaufe der Frist dem Versicherer gegenüber der Zahlung widersprechen. Die Anzeige darf unterbleiben, wenn sie untunlich ist; in diesem Falle wird der Monat von dem Zeitpunkt an berechnet, in welchem die Versicherungssumme fällig wird.
(2) Hat der Hypothekengläubiger seine Hypothek dem Versicherer angemeldet, so kann der Versicherer mit Wirkung gegen den Hypothekengläubiger an den Versicherten nur zahlen, wenn der Hypothekengläubiger der Zahlung schriftlich zugestimmt hat.
(3) Im Übrigen finden die für eine verpfändete Forderung geltenden Vorschriften Anwendung; der Versicherer kann sich jedoch nicht darauf berufen, dass er eine aus dem Grundbuch ersichtliche Hypothek nicht gekannt habe.
§ 1132. [Gesamthypothek]

(1) Besteht für die Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken (Gesamthypothek), so haftet jedes Grundstück für die ganze Forderung. Der Gläubiger kann die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teile suchen.
(2) Der Gläubiger ist berechtigt, den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke in der Weise zu verteilen, dass jedes Grundstück nur für den zugeteilten Betrag haftet. Auf die Verteilung finden die Vorschriften der §§ 875, 876, 878 entsprechende Anwendung.
§ 1146. [Verzugszinsen]
Liegen dem Eigentümer gegenüber die Voraussetzungen vor, unter denen ein Schuldner in Verzug kommt, so gebühren dem Gläubiger Verzugszinsen aus dem Grundstücke.
§ 1147. [Befriedigung durch Zwangsvollstreckung]
Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.
§ 1148. [Eigentumsfiktion]
Bei der Verfolgung des Rechtes aus der Hypothek gilt zugunsten des Gläubigers derjenige, welcher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als der Eigentümer. Das Recht des nicht eingetragenen Eigentümers, die ihm gegen die Hypothek zustehenden Einwendungen geltend zu machen, bleibt unberührt.
§ 1153. [Übertragung von Hypothek und Forderung]

(1) Mit der Übertragung der Forderung geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über.
(2) Die Forderung kann nicht ohne die Hypothek, die Hypothek kann nicht ohne die Forderung übertragen werden.
§ 1154. [Abtretung der Forderung]

(1) Zur Abtretung der Forderung ist Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; die Vorschriften des § 1117 finden Anwendung. Der bisherige Gläubiger hat auf Verlangen des neuen Gläubigers die Abtretungserklärung auf seine Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen.
(2) Die schriftliche Form der Abtretungserklärung kann dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird.
(3) Ist die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen, so finden auf die Abtretung der Forderung die Vorschriften der §§ 873, 878 entsprechende Anwendung.
§ 1155. [Öffentlich beglaubigte Abtretungserklärungen]
Ergibt sich das Gläubigerrecht des Besitzers des Hypothekenbriefs aus einer zusammenhängenden, auf einen eingetragenen Gläubiger zurückführenden Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen, so finden die Vorschriften der §§891 bis 899 in gleicher Weise Anwendung, wie wenn der Besitzer des Briefes als Gläubiger im Grundbuch eingetragen wäre. Einer öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung steht gleich ein gerichtlicher Überweisungsbeschluss und das öffentlich beglaubigte Anerkenntnis einer kraft Gesetzes erfolgten Übertragung einer Forderung.
§ 1163. [Eigentümerhypothek]

(1) Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung, so erwirbt der Eigentümer die Hypothek.
(2) Eine Hypothek, für welche die Erteilung des Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen ist, steht bis zur Übergabe des Briefes an den Gläubiger dem Eigentümer zu.
§ 1164. [Übergang der Hypothek auf den Schuldner]

(1) Befriedigt der persönliche Schuldner den Gläubiger, so geht die Hypothek insoweit auf ihn über, als er von dem Eigentümer oder einem Rechtsvorgänger des Eigentümers Ersatz verlangen kann. Ist dem Schuldner nur teilweise Ersatz zu leisten, so kann der Eigentümer die Hypothek, soweit sie auf ihn übergegangen ist, nicht zum Nachteile der Hypothek des Schuldners geltend machen.
§ 1183. [Aufhebung der Hypothek]
Zur Aufhebung der Hypothek durch Rechtsgeschäft ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt oder dem Gläubiger gegenüber zu erklären; sie ist unwiderruflich.
§ 1184. [Sicherungshypothek]

(1) Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, dass das Recht des Gläubigers aus der Hypothek sich nur nach der Forderung bestimmt und der Gläubiger sich zum Beweise der Forderung nicht auf die Eintragung berufen kann (Sicherungshypothek).
(2) Die Hypothek muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet werden.
§ 1190. |Höchstbetragshypothek]

(1) Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung Vorbehalten wird. Der Höchstbetrag muss in das Grundbuch eingetragen werden.
(2) Ist die Forderung verzinslich, so werden die Zinsen in den Höchstbetrag eingerechnet.
(3) Die Hypothek gilt als Sicherungshypothek, auch wenn sie im Grundbuche nicht als solche bezeichnet ist.
(4) Die Forderung kann nach den für die Übertragung von Forderungen geltenden allgemeinen Vorschriften übertragen werden. Wird sie nach diesen Vorschriften übertragen, so ist der Übergang der Hypothek ausgeschlossen.
Zweiter Titel. Grundschuld. Rentenschuld

1. Grundschuld
§ 1191. [Begriff]

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Grundschuld).
(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstücke zu entrichten sind.
§ 1192. [Anwendbare Vorschriften]

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

7.3.1 Hypothek
Folgende Arten der Hypothek werden unterschieden:
- Verkehrshypothek Sicherungshypothek
- Briefhypothek Buchhypothek
- Einzelhypothek Gesamthypothek
Höchstbetragshypothek

7.3.1.1 Verkehrshypothek
Bis sie in der Praxis des Realkredites von der Grundschuld verdrängt wurde, bestellten Grundstückskäufer und Bauherren Hypotheken an ihrem (künftigen) Eigentum, insbesondere:
für Kreditinstitute als Absicherung gewährter Darlehen
für die öffentliche Hand zur dinglichen Sicherstellung ausgereichter Baufinanzierungsmittel
für private Geldgeber zur Sicherung privater Darlehen
für den Verkäufer eines Grundstücks zur dinglichen Sicherung eines dem Käufer gestundeten Kaufpreisteiles („Restkaufgeldhypothek“).

7.3.1.2 Sicherungshypothek
Die Sicherungshypothek muss im Grundbuch als solche bezeichnet werden (§ 1184 Abs. 2 BGB). Sie ist nur in Form der Buchhypothek (s.u.) möglich, die Erteilung eines Hypothekenbriefes ist bei der Sicherungshypothek ausgeschlossen (§ 1185 Abs. 1 BGB).
In der Praxis begegnen wir der Sicherungshypothek zumeist in der Erscheinungsform der Zwangssicherungshypothek, also der nach Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung dritten Möglichkeit der Zwangsvollstreckung in Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte.
Einen gesetzlich geregelten Fall der Sicherungshypothek enthält § 648 BGB: die Bauhandwerkersicherungshypothek. Sie sichert die Forderungen des Bauunternehmers. Die Bedeutung dieser Vorschrift in der Praxis ist heute eher gering, in der Prüfung insbesondere in der mündlichen sollte sie aber beherrscht werden.

7.3.1.3 Briefhypothek
Über die Hypothek wird ein Hypothekenbrief erteilt (§ 1116 Abs. 1 BGB).
Nach dem Gesetz ist also die Briefhypothek der Regelfall. Dies bedeutet wiederum, dass es im Grundbuch keiner gesonderten Erwähnung bedarf, wenn eine Briefhypothek eingetragen wird.

7.3.1.4
Buchhypothek
Die Erteilung des Hypothekenbriefes kann auch nachträglich ausgeschlossen werden. Zu der Ausschließung ist die Einigung zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer darüber, dass ein Brief nicht erteilt werden soll, und die Eintragung dieses Ausschlusses im Grundbuch erforderlich. Die Eintragung lautet dann z.B.:
„ X00 000 EUR .... brieflos eingetragen am .... “
„ X00 000 EUR Hypothek .... ohne Brief
„ X00 000 EUR Buchhypothek

7.3.1.5 Einzelhypothek
Ein Grundstückseigentümer wird einem Gläubiger immer nur so viel an Sicherheit einräumen, wie zur Erreichung des angestrebten Zieles (z.B. Bankkredit, Bauspardarlehen, Stundung eines Kaufpreisteiles) unumgänglich ist. Auch wenn er also mehrere Grundstücke sein eigen nennt, wird er doch nur ein Grundstück verpfänden; dabei muss er natürlich ein Grundstück auswählen, das von seinem Verkehrswert (stichtagsbezogener Marktwert) bzw. von seinem Ertragswert (unabhängig von der Person des jeweiligen Besitzers voraussichtlich erzielbarer Ertrag, z.B. bei Mietwohngrundstücken) her eine ausreichende Sicherheit für den Gläubiger darstellt.

7.3.1.6 Gesamthypothek
Dabei kann natürlich der Fall eintreten, dass ein Gläubiger im Rahmen seiner Beleihungsprüfung die ausreichende Werthaltigkeit des als Sicherheit angebotenen Grundstücks verneint und die Mitbelastung von einem oder mehreren weiteren Grundstücken als Zusatzsicherheit fordert. Der Eigentümer kann nun zwar an den einzelnen Grundstücken Einzelhypotheken nach Maßgabe der einzelnen Grundstückswerte bestellen. Diese Vorgehensweise würde allerdings hohe Notar und Grundbuchgebühren nach sich ziehen. Kostengünstiger ist die Bestellung einer Gesamthypothek: an jedem Grundstück wird eine Hypothek in Höhe des Darlehens eingetragen, jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung, alle Grundstücke zusammen aber nur einmal (§ 1132 BGB).
Wird die Forderung notleidend, kann der Gläubiger nach seinem Belieben die Zwangsvollstreckung in eines, in mehrere oder in alle der mit der Gesamthypothek belasteten Grundstücke betreiben.
Höchstbetragshypothek
Es wird nur der Höchstbetrag in das Grundbuch eingetragen, bis zu dem das Grundstück haften soll, die Feststellung der konkreten Forderung bleibt sozusagen für den „Bedarfsfall“ offen (§ 1190 BGB). Vom Gesetzgeber ursprünglich für die Absicherung von Forderungen wechselnden Umfangs, z.B. aus laufender Geschäftsverbindung, gedacht, ist die Höchstbetragshypothek in der Kreditpraxis heute längst von der Grundschuld verdrängt.

7.3.2
7.3.2.1
Wesen und Inhalt der Hypothek
Dingliche Haftung —persönliche Haftung
Gemäß § 1113 BGB ist an den Hypothekengläubiger „eine bestimmte Geldsumme .... aus dem Grundstück zu zahlen“. Für die gesicherte Forderung haftet also das belastete Grundstück, unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen (dingliche Haftung), während der Schuldner/Eigentümer zwar die Erfüllung der Forderung schuldet, aber hierfür nicht persönlich (mit seinem Vermögen) haftet, wenn dies nicht gesondert vereinbart ist.
Die Hypothek ermöglicht also als dingliches Verwertungsrecht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück durch Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung; sie gibt dem Gläubiger kein Recht zum Besitz des Grundstücks und gewährt auch keinen Zugriff (etwa durch Mobiliar oder Gehaltspfändung) auf das persönliche Vermögen des Grundstückseigentümers.
7.3.2.2
Gläubiger und Schuldner
Gläubiger der Hypothek kann eine bestimmte natürliche oder juristische Person sein, nicht der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Gläubiger der Hypothek und Gläubiger der Forderung müssen ein und dieselbe Person sein.

7.3.2.3
Der persönliche Forderungsschuldner und der Grundstückseigentümer müssen nicht identisch sein. Der Eigentümer kann sein Grundstück mit einer Hypothek belasten, um beispielsweise ein Darlehen abzusichern, das ein Verwandter aufgenommen hat. Sofern keine besondere Vereinbarung getroffen wurde, haftet nur das Grundstück; der Eigentümer haftet persönlich (mit seinem Vermögen) nicht, er muss „nur“ die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden.
Haftungsumfang
Für die Forderung des Gläubigers haften: das Grundstück selbst, Erzeugnisse, Früchte, Bestandteil (§ 1120 BGB), Zubehör (§ 1120 BGB), Miet- oder Pachtzinsforderungen (§ 1123 BGB wichtig für den Fall der Zwangsverwaltung), Versicherungsforderungen (§§ 1127 ff. BGB), z.B. Gebäudeversicherung nach Brandfall.

7.3.2.4 Entstehung
a) Grundbucheintragung
Im Grundbuch sind alle wesentlichen Daten einzutragen, insbesondere Gläubiger, Geldbetrag, Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit.
b) Buchhypothek
Die Buchhypothek entsteht durch Einigung zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer und Eintragung der Hypothek im Grundbuch. Dabei sind die wesentlichen Daten einzutragen (wie vorstehend), im Übrigen kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, also auf die notarielle Hypothekenbestellungsurkunde, die sich bei den Grundakten befindet.
Zur Abtretung der Buchhypothek an einen neuen Gläubiger ist die Bewilligung des bisherigen Gläubigers und die Eintragung der Abtretung im Grundbuch erforderlich.
c) Briefhypothek
Die Briefhypothek erwirbt ein Gläubiger erst, wenn ihm der Brief vom Eigentümer oder—bei entsprechender Vereinbarung direkt vom Grundbuchamt ausgehändigt wird (§ 1117 BGB).
Die Abtretung der Briefhypothek kann (muss aber nicht) außerhalb des Grundbuchs erfolgen. Sie erfordert Einigung zwischen bisherigem und neuem Gläubiger in (privat) schriftlicher Form sowie Übergabe des Hypothekenbriefes.
Bei einer Briefhypothek steht daher niemals mit Sicherheit fest, ob dem im Grundbuh eingetragenen Gläubiger auch im Zeitpunkt der Grundbucheinsicht die Hypothek noch zusteht oder ob zwischenzeitlich ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat.
In der Praxis empfiehlt es sich für den Grundstückseigentümer die Bestellung eines Briefrechts immer dann, wenn in absehbarer Zeit mit einem Gläubigerwechsel zu rechnen ist (z.B. Zwischenfinanzierung).

7.3.2.5 Akzessorietät
Die Hypothek setzt begriffsnotwendig stets eine Forderung voraus und ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden. Die Forderung kann gegen den Grundstückseigentümer selbst oder gegen einen Dritten gerichtet sein. Die Hypothek kann ohne das Vorhandensein einer gesicherten Forderung weder entstehen noch fortbestehen; bei einer Übertragung der Forderung geht auch die Hypothek über (§ 1153 BGB).
Mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner erlischt die Hypothek nicht, sondern sie wird kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld (§ 1163 BGB), geht also mit gleicher Rangstelle auf den Grundstückseigentümer über. 
Grundschuld

7.3.3
7.3.3.1
Unterschied zur Hypothek
Der entscheidende Unterschied zur Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld anders als diese keine Forderung voraussetzt. Sie ist im Gegensatz zur Hypothek also nicht akzessorisch sondern abstrakt.
Hieraus ergibt sich, dass anders als bei der Hypothek, durch Tilgung keine Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld eintritt. Sichert also die Grundschuld z.B. ein Darlehen, so steht sie auch nach vollständiger Rückzahlung noch immer dem eingetragenen Gläubiger zu.
Für die Grundschuld gelten die Vorschriften über die Hypothek mit Ausnahme derjenigen, die auf der Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung beruhen (§ 1192 Abs. 1 BGB). Die Grundschuld kann also als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld, als Einzelgrundschuld oder Gesamtgrundschuld bestellt werden.

Anders als die Hypothek kann die Grundschuld gleich von vornherein als Eigentümergrundschuld für den Grundstückseigentümer bestellt werden.
Auswirkungen für die Kreditpraxis
a) Wird ein Darlehen, das im Grundbuch durch die Eintragung einer Grundschuld gesichert ist, getilgt, so entsteht keine Eigentümergrundschuld. Die Grundschuld steht nach wie vor dem eingetragenen Gläubiger zu. Sie kann deshalb wiederaufgefüllt werden: Das teilweise getilgte Darlehen wird vom Gläubiger wieder zur ursprünglichen Höhe aufgestockt revalutiert werden Das vollständig zurückgezahlte Darlehen wird „neu ausgereicht“ an einen neuen Kreditgeber zur Absicherung eines neuen Darlehens abgetreten werden.
Vorteile:
es werden Notar und Grundbuchkosten für Bestellung und Eintragung eines neuen Grundpfandrechts erspart;
die neu ausgereichten Darlehensmittel werden an der Rangstelle der bereits eingetragenen Grundschuld abgesichert; ein neu bestelltes Grundpfandrecht könnte dagegen nur nächstoffene Rangstelle erhalten.
b) Bei einer Hypothek kann wegen der Akzessorietät auch nur der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz im Grundbuch zur Eintragung kommen. Erhöht sich dieser irgendwann (Zinsanpassung), so stellt sich dies im Hinblick auf die Hypothek als eine Inhaltsänderung des Grundpfandrechts dar, die nach § 877 BGB zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Folge: Zeitaufwand, Notar und Grundbuchkosten.
Bei der Grundschuld wird von vornherein ein abstrakter Sicherungszins in das Grundbuch eingetragen (in der Praxis meist etwa um 15 % p.a.). Zinserhöhungen werden dann ohne weiteres „aufgefangen“, ohne dass diesbezüglich von Gläubiger oder Schuldner weiteres veranlasst wäre. In der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erleichtern die abstrakten Grundschuldzinsen die Geltendmachung der Rechtsverfolgungskosten.
Seinem Kreditgeber schuldet der Grundstückseigentümer selbstverständlich immer nur denjenigen Darlehenszins, der im Darlehensvertrag bzw. anlässlich der Zinsanpassung vereinbart wurde.
c) Weil die Grundschuld nicht akzessorisch ist, muss sie sich nicht darauf beschränken, immer nur dasjenige Darlehen abzusichern, das ursprünglich einmal Anlass für die Grundbucheintragung war. Die Kreditinstitute lassen sich meist formularmäßig folgende Sicherungszweckerklärung (Zweckbestimmungserklärung) geben:
Die Grundschuld dient der Sicherung aller bestehenden und künftigen auch bedingten oder befristeten—Ansprüche, die der Bank aus Geschäftsverbindungen aller Art, insbesondere aus laufender Rechnung, aus Gewährung von Krediten jeder Art, aus Bürgschaften, aus abgetretenen oder kraft Gesetzes übergegangenen Forderungen, sowie aus Wechseln, auch soweit diese von Dritten hereingegeben worden sind, gegen den Kreditnehmer zustehen.
Damit können in der Zwangsvollstreckung freie Grundschuldteile und/oder nicht benötigte Grundschuldzinsen dazu verwendet werden, anderweitige Forderungen, die nicht oder an schlechterer Rangstelle abgesichert sind, an der Rangstelle der Grundschuld geltend zu machen.
Diese Beispiele zeigen wohl hinreichend, dass die Grundschuld das wesentlich flexiblere Kreditsicherungsinstrument darstellt und machen deutlich, weshalb die Hypothek in der Praxis von der Grundschuld verdrängt worden ist.

Sämtliche Rechte der Beiträge II bis IV liegen beim Autor, Herrn Rechtsanwalt Fischer, München 1998

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